Vejle får Danmarks største bofællesskab for seniorer: Ejendomsselskab bygger 300 lejeboliger, og Lars glæder sig

Ejendomsselskab fra Esbjerg vil forvandle tidligere frysehusgrund på Nørremarken til nyt boligområde, hvor der skal udvikles et helt særligt tilbud til seniorer.

Ambitionerne er store, når Claus Sørensen Ejendomme A/S, sætter spaden i jorden til et bofællesskab for seniorer ud mod Horsensvej.

Her hvor Vejle Frysehus har ligget i mange år, har ejendomsselskabet, som er fondsejet og en del af Claus Sørensen Gruppen A/S, en plan. En plan, der skal forvandle det tidligere erhvervsområde mellem Finlandsvej, Horsensvej og Ellehammersvej til et nyt, stort boligområde.

På den 30.000 kvadratmeter store grund planlægger selskabet at opføre 33.000 kvadratmeter bebyggelse, hvilket giver plads til i alt omkring 300 udlejningsboliger. Heraf skal de 12.000 kvadratmeter anvendes til et bofællesskab med 120 til 130 lejligheder.

"Bofællesskabet Ellehammer langs Horsensvej vil blive Danmarks største af sin art. Projektet vil derfor være med til at imødekomme fremtidens behov for boliger til seniorer, der gerne vil indgå i fællesskaber med ligesindede."

Skal have lokalplan klar

Sådan beskriver Friis & Moltke Architects byggeprojektet, som nu har fået det indledende grønne lys fra Vejle Kommune.

Arkitektfirmaet har fået til opgave at slå stregerne til byggeriet, og teknisk udvalg har sat forvaltningen på opgaven med at udfærdige en lokalplan, der rummer de mange lejligheder.

Vejle Kommunes planchef, Lars Buksti, har været med til møderne med Claus Sørensen Ejendomme, og dialogen mellem bygherre og den lokale myndighed har kørt i tre år.

Så der er tænkt grundigt over tingene, og planchefen mener, at Claus Sørensen Ejendomme rammer en trend i tiden med især planerne om det store senior-bofællesskab.

Tid med større ensomhed

- Det er et spændende projekt, og netop bofællesskaber er noget, der er blevet efterspurgt politisk. Det er noget, vi skal prøve at fremme, fordi der er efterspørgsel efter det. Folk bliver ældre og ældre i eget hjem, og der er større ensomhed i samfundet med flere enlige ældre. Derfor er der en trend, hvor folk efterspørger forskellige grader af bofællesskaber, fortæller Lars Buksti.

Fra frysehus til ejendomsudvikling

Fiskeripioneren og iværksætteren Claus Sørensen etablerede i 1926 Danmarks første frysehus med lynindfrysningsanlæg.

Siden satte han sit præg på fiskerihavne langs den jyske vestkyst med isværker, køle- og frysehuse samt fiskeindustrier.

Claus Sørensen A/S blev siden videreført af sønnen Tage Sørensen, og senere de næste generationer i familien repræsenteret gennem Claus Sørensens Fond.

Under Tage Sørensens ledelse er flere betydende industrivirksomheder i Esbjerg-området etableret, blandt andre Viking Life-Saving Equipment A/S og Vestfrost A/S, som indgår i Claus Sørensen Gruppen.

I 2021 blev køle- og frysehuskoncernen solgt fra, så Claus Sørensen Gruppen i dag består af industrivirksomhederne og en ejendomsportefølje med udlejning til såvel private som erhverv, ligesom udvikling af boligprojekter til salg er et fokusområde.

csgruppen.dk

Han kalder Claus Sørensens projekt for et semi-forpligtende bofællesskab, og her skaber bygherren mulighed for, at man kan have nogle ting fælles.

- Det bliver individuelle lejligheder, men hvor der bliver en masse fælles ting, man kan tappe ind i. Du kan ikke gå ud ad døren uden at møde andre mennesker, men du kan også trække dig tilbage og se fjernsyn en aften, fortæller planchefen.

Er en succes i Esbjerg

For Claus Sørensen Ejendomme er det ikke nyt at opføre lejligheder med seniorer som målgruppe. I selskabets hjemby Esbjerg har de opført et lignende projekt i mindre skala med "Krebsehusene", der blev taget i brug for et år siden.

Det er et seniorvenligt byggeri med 76 lejligheder i naturskønne omgivelse og med atriumgård og orangeri, og også her har Friis & Moltke slået stregerne.

- Det er bygget og i drift, og som jeg forstår det, er det blevet en stor succes, siger Lars Buksti.

På Nørremarken i Vejle ligger boligprojektet ikke naturskønt. Tværtimod går den larmende Horsensvej lige forbi seniordelen, men vejstøjen har arkitekterne og bygherren fundet en løsning på.

Virker som støjskærm

Den lange bygning opføres parallelt med Horsensvej og vil virke som støjafskærmning for hele bebyggelsen, hvor seniorbofællesskabets tre såkaldte boenheder med lejligheder ligger på bagsiden af fællesbygningen. Den skal nemlig som et fælles "uderum", hvor beboerne dog går indenfor, og her bliver plads til både ophold, forskellige aktiviteter, café og muligvis restaurant.

2/3

Den lange bygning parallelt med Horsensvej vil virke som afskærmning for hele bebyggelsen. Samtidig fungerer bygningen som et fælles skærmet "uderum" under tag og bag glas. Illustration: Friis & Moltke Architects

- Det er en spændende måde at gå til det på med et stort atrium- eller en vinterhave - som omkranser hele byggeriet og bruges som støjskærm. Du skaber på denne måde en form for tempereret uderum, hvor du lever dit liv i et tempereret klima. Det er først, når du træder ud af gårdrummet, du kommer ud i det barske, danske klima, siger planchefen.

Måske lægehus og kok

Friis & Moltke har skelet til en landsbystruktur med et centralt torv:

"En by i byen med hjemlighed, tryghed og fællesskab i fokus. Projektets størrelse taget i betragtning kunne man forestille sig, at der kunne knyttes forskellige servicefunktioner til nærområdet. Det kunne være pedeller, hjemmehjælpere, et mindre lægehus samt en kok der kunne lave mad til de daglige fællesspisninger og take away," skriver arkitektfirmaet i sit oplæg.

3/3

"Ellehammerparken og Nørremark Center skal fungere som ét samlet område. Butikker, handel og foreningsliv smelter sammen med blandede boliger og det store senior bofællesskab. Der opstår en synergi i området, et lille landsbysamfund, som bindes sammen af gode og visuelt forbundene stiforbindelser, hvor det er trygt at færdes." Sådan beskriver arkitektfirmaet fremtiden for boligområdet nord for Horsensvej. Illustration: Friis & Moltke Architects

Lars Buksti forventer, at forvaltningen er klar til at præsentere teknisk udvalg for et forslag til en lokalplan for Ellehammerparken inden jul, hvorefter planen skal i offentlig høring. Og det nye boligområde får også en betydning for udviklingen af Finlandsparken og Nørremark Center.

Er godt for området

Et nyt stiforløb, skal binde de tre områder sammen, og Ellehammerparken bliver vigtigt for udviklingen af det store sammenhængende boligområde nord for Horsensvej.

- Med det nye projekt får vi en anden målgruppe op i området. De kommende beboere får deres daglige gang i nærområdet. De vil bruge butikkerne og tilbudene i centeret, og det er helt perfekt. Det er også derfor, at ministeren med det kommende boligområde har godkendt udviklingsplanen for Finlandsparken, siger Lars Buksti.

Det er blot to uger siden, at social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil (S) endelig godkendte udviklingsplanen for Finlandsparken, og den er forvandlingen af den nuværende frysehusgrund ud mod Horsensvej en vigtig del af.

Ellehammerparken

Kæmpe boligprojekt på vej: Fra kølehuse og erhverv til 300 boliger - blandt andet med et helt særligt tilbud til de ældre

De falmede bogstaver på væggen røber stadig det gamle navn, Vejle Frysehus, men i dag er det Claus Sørensens Fond, der ejer grund og bygninger. Foto: Google Street View

Nyt projekt skal indgå i Vejle Kommunes arbejde med at få ændret hele området omkring Finlandsparken.

Nørremarken: I dag tidligere kølehus og erhverv. I fremtiden boliger.

Sådan ser visionen ud for projekt Ellehammerparken - et område mellem Finlandsvej, Ellehammersvej Horsensvej og Viborgvej, der i dag blandt andet huser det tidligere Vejle Frysehus.

Projektet præsenteres i et længere oplæg, som Vejle Kommune er tæt på at sende til Social- og Boligstyrelsen. Dokumentet skal indgå i den mangeårige udviklingsplan for Finlandsparken.

Hovedmålet er at ændre på fordelingen mellem almene og private boliger i området, der tidligere har haft regeringens ghetto-stempel.

2/3

Sådan kan Ellehammerparken - tæt ved Finlandsparken - komme til at se ud. Illustration: Vejle Kommune

Hvis planen gennemføres, får Vejle hele 300 nye lejligheder. Og her introduceres en banebrydende tanke - et seniorbofællesskab med mellem 120 og 130 lejligheder med fælles faciliteter. De øvrige lejligheder skal rette sig mod familier, enlige og par.

Unge og ældre

Unge familier vil være en fordel for de nuværende daginstitutioner og skoler i området.

Boligerne for ældre vil ifølge oplægget til Social- og Boligministeriet tilføre borgere i en aldersgruppe, der "i højest grad vægter lokale fællesskaber". Derfor vil tilflyttere i den aldersgruppe efter kommunens vurdering være villige til at engagere sig i Nørremarken som lokalsamfund - de vil bruge de lokale kulturtilbud og handle i Nørremarkscentret, hvor der også er ombygningsplaner.

3/3

Ellehammerparken vil i givet fald blive en del af den ambitiøse plan for udvikling af hele området omkring Finlandsparken med store ændringer omkring Nørremarkscentret og nybyggeri på det nuværende område Byg & Leg ved Moldevej. Illustration: Vejle Kommune

Ambitionerne for det skitserede boligområde fejler ikke noget. I beskrivelsen til ministeriet tales også om muligheden for at oprette et lægehus og café. Som man kan læse:

"Det er en funktion, der ikke ligger i området i dag. Endvidere skabes fælleshus og café, der opføres, så de åbnes for hele området, således at boligområderne ikke lukker sig om sig selv, men inviterer lokalområdet indenfor."

Ønske om blandet by

Ifølge orienteringen til politikerne i økonomiudvalget har Vejle Kommune og ejerne af området, Claus Sørensens Fond Holding A/S, siden 2020 arbejdet sammen om at udvikle boligprojektet.

Nu går arbejdet med at føre planerne ud i livet i gang. I nærmeste fremtid skal teknisk udvalg se på plangrundlaget for at ændre området fra erhverv til boliger.

Vejle Kommune satser på, at de mange nye boliger i Ellehammerparken kan indgå i den overordnede plan for Finlandsparken. Hvis der opføres så mange "ikke-almennyttige" boliger , vil det bringe den samlede procent ned, og det har betydning i forhold til politikernes ambition om at skabe en mere "blandet by".

Vejle Kommune satser på, at de mange nye boliger i Ellehammerparken kan indgå i den overordnede plan for Finlandsparken.

Fokus på et sammenhængende område – Finlandsparken og Ellehammerparken

Der er i et samarbejde mellem Vejle Kommune og den private jordejer udarbejdet en situationsplan med visualisering af de overordnede greb i den samlede omdannelse og fortætning.

Sammenhængen mellem boligområdet Finlandsparken og 'Ellehammerparken' skabes gennem flere greb, der handler om at sikre placering af hverdagsfunktioner, forbindelser (trafik) og fritidsaktiviteter/rum til ophold. Herudover er der fokus på at sikre boliger målrettet borgere, der vil være med til at skabe en ændret beboersammensætning, og som vil benytte og dermed præge områdets hverdagsfunktioner og fritidsaktiviteter.  

Greb og principper for omdannelsen af området

Forslaget til omdannelse sker med udgangspunkt i følgende principper:

Greb til nedbringelse af andel almene familieboliger

• Fortætning med boliger (i alt 340 boliger, hvoraf 105 medtælles i nedbringelsesregnskabet)
• Fastholdelse af eksisterende opkøbt byggeri i Nørremarkscenteret (opgjort til 24 boligenheder)

Øvrige fysiske greb

• Nedrivning af eksisterende opkøbt bebyggelse i Nørremarkscenteret (nr. 9-15 + nr. 12)
• Etablering af et multifunktionelt torve-areal med plads til ophold, markedsdage, mulighed for udeservering mv.
• Etablering af 'det grønne loop', der i fremtiden bliver grøn ny forbindelse og oplevelsesbånd mellem 'Toppen af Nørremarken' og boligopførslen i nord, Nørremarkshallen, Nørremarkscenteret og det kommende boligområde i 'Ellehammerparken'.
• Overvejelse omkring bearbejdning af området ved detailhandelsbutikker mod syd mhp. at sikre et visuelt løft i ankomsten til centeret.

Fokus og principper

• At bringe stærke resurser med erhverv, institutions- og foreningsaktiviteter ind i Finlandsparken ved at sikre et udbud af aktiviteter, handel og funktioner der er efterspurgt af hele Nørremarken jf.

borgervisionen (se mere nedenfor).

• Fokus på god og tryg færden for fodgængere og cyklister til fremme af ny og øget trafik igennem området.
• Styrket fysisk og visuel sammenhæng mellem centerområdet og de omkringliggende boliger, boligområder, skoler og institutioner.

40 nye boliger i Nørremarkscenteret

Fordelingen af planlagte boligenheder på de to matrikler (hhv. 65 i perspektivområdet og 40 i Nørremarkscenteret) er afvejet og fordelt ud fra hensyn om de kommende boligers naturlige integration i området (det såkaldte 'fodaftryk'), herunder ift. parkeringspladser og volumen/højde, der også hænger sammen med markedet og investeringsvenligheden ved et kommende udbud.

Volumenstudier viser, at 40 boliger fordelt på to punkthuse med et grundplan på hver 400 m2 vil få højde af 5 etager, hvilket svarer til højden på Finlandsparkens nuværende boligblokke. Fortætningsscenarier med et øget antal boliger i Finlandsparkens matrikel/Nørremarkscenteret vil dels have den konsekvens, at Vejle Kommune får svært ved at muliggøre og skabe plads til udviklingen af Nørremarkscenteret som bycentrum, herunder til de funktioner, der efterspørges af lokalområdet, og dels, at den øgede fortætning vil bryde med de principper om åbenhed, lys, luft og attraktive udearealer, der har ligget til grund for de senere års gennemgribende renovering der for op mod 500 mio. kr. er foretaget i Finlandsparken siden 2010, og som netop har bidraget til at give Finlandsparken et positivt ry som et trygt og attraktivt boligområde.